Extinción de Dominio ¿En qué me afecta y qué hacer?

 

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El 9 de agosto de 2019 se publicó la nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio. Éste es uno de los instrumentos de control con los que el gobierno pretende combatir la inseguridad y aquellos delitos que considera son los mas graves. Están los que uno esperaría: delincuencia organizada, robo de vehículos, recursos de procedencia ilícita, delitos contra la salud, secuestro, extorsión, trata de personas y están también las obsesiones particulares del nuevo régimen: corrupción, encubrimiento, recursos de procedencia ilícita, delitos en materia de hidrocarburos, petrolíferos y petroquímicos.

Dirás, con razón, que si no eres delincuente, ¿esto en qué te afecta? La respuesta debiera ser que en nada, pero puede no ser así.

Si eres arrendador de bodegas, departamentos, oficinas o locales comerciales y tienes la mala suerte de que tu inquilino se dedique a cualquiera de estas cosas, puede que el gobierno te quite tu propiedad. Serías lo que la ley llama una “Persona Afectada”.

Si tu inmueble es utilizado por tu inquilino para algunos de estos delitos y tuviste o debiste tener (según la ley) conocimiento de ello y no lo notificaste a la autoridad por cualquier medio o tampoco hiciste algo para impedirlo, el Ministerio Público puede iniciar un juicio para que pierdas los derechos de propiedad sobre esos bienes sin contraprestación, ni compensación alguna. 

Eso es, por decirlo amablemente, inconstitucional. En cualquier régimen democrático y hasta en los tiempos más dictatoriales del México post-revolucionario, si el gobierno te quitaba tus bienes estaba obligado a indemnizarte. Con ésta ley, ya no.

Lo peor es que te deja a ti la carga de probar que no eres un delincuente o cómplice de tu inquilino.

Empecemos con la obligación de notificar a la autoridad o hacer algo para impedir que tu inquilino use tu inmueble para un delito. Imaginemos que, por alguna desgracia del destino, te enteras de que tu departamento está siendo usado como casa de seguridad por un secuestrador, que en tu bodega se procesan metanfetaminas o que en el bar que renta tu local se distribuyen drogas. La ley espera que tu, si tu, ciudadano mortal, de a pie, sin nadie que lo cuide, hagas algo para impedirlo. 

Si, ajá. 

Bueno, ya no impedirlo, digamos que te haces del valor de denunciarlo.

La denuncia no puede ser anónima porque entonces no puedes demostrar que denunciaste y sigues donde mismo.

Así que, en estos tiempos tan seguros, en los que el gobierno tiene plenamente garantizada tu seguridad (es un decir) tienes que ir al Ministerio Público que, ya lo sabes, nunca está coludido con los delincuentes (también es un decir) y darle tu nombre, tu domicilio, copia de tu identificación con fotografía y decirle que tu inquilino, ese mismo que te conoce y que sabe dónde encontrarte porque ahí es donde te paga la renta, es un narco.

Si, ajá.

Ya ni qué decir de cuando tu inquilino es un funcionario público corrupto porque, aunque sus corruptelas no las haga en tu inmueble, si te paga con dinero producto de ellas, ¿qué crees? También le dan cuello a tu propiedad.

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Luego está el problema de la carga de la prueba, la presunción de inocencia y la presunción de buena fe.

Si no eres abogado, te explico: la carga de la prueba es la obligación de probar en juicio lo que uno dice. La presunción de inocencia es que todos somos inocentes de un delito hasta que la autoridad demuestre lo contrario. La presunción de buena fe es que todos nos portamos bien y somos bien intencionados hasta que se pruebe lo contrario.

En ésta ley, todo está al revés: uno tiene que probar que no sabía que su inquilino era criminal, la ley presume que eres su cómplice y asume que el dinero con el que compraste el inmueble o con el que te pagan la renta es mal habido.

Pensemos, contra todo pronostico o expectativa, que demuestras todo esto y quieres tu inmueble de regreso.

Ah, pues puede que no.

La ley permite al gobierno el vender tu inmueble antes de que se dicte sentencia en el juicio o destinarlo a algún “fin social” y, en caso de que ganes, entregarte el valor que éste tenía cuando te lo quitó, descontando sus propios gastos de administración.

Así que, ¿qué hacer?

Mi recomendación inicial es que hagas un muy buen due dilligence de tu inquilino. Hoy ya no se le puede rentar a cualquiera.

Si eres una persona o empresa dedicada al arrendamiento de inmuebles, entonces lo que necesitas es promover un amparo contra la ley. El plazo vence el 19 de septiembre.  Éste amparo no es sencillo, así que consulta con un experto. No habemos tantos.

El resultado del amparo es de pronostico reservado por el momento en que se hace valer y, tristemente, por la situación política actual de nuestro país.

La complicación de tiempos es por esto: todas las leyes son heteroaplicativas y algunas de ellas son autoaplicativas. Heteroaplicativa es cuando te impone obligaciones cuando estás en los supuestos que regula y que si no entras a esos supuestos, puede nunca serte aplicable. Autoaplicativa es cuando te impone obligaciones por su sola entrada en vigor. La diferencia es técnica, pero en esencia si la ley no es autoaplicativa, no puedes promover un amparo hasta que te la aplique la autoridad, o sea, hasta que tengas el problema encima.

Como la obligación de notificar a la autoridad o hacer algo para impedir que tu inquilino use tu inmueble para un delito es inmediata, yo considero que es autoaplicativa y puedes hacer valer tu amparo desde ya. La Corte puede determinar que estoy equivocado y decir que no, que hasta que no venga el MP a pedir que pierdas tu propiedad, no tienes derecho a ampararte.

Dependiendo de qué tan grande y valioso es tu portafolio de propiedades y tu apetito para el riesgo, debes decidir si inviertes desde ahora en proteger tu patrimonio o si prefieres apostar a que nunca tengas un problema como éste.

Como dije, consulta un experto y considera tus opciones y los costos antes de tomar una decisión.

Sobre el Autor Alberto Mansur

Abogado litigante en derecho mercantil y civil. Llevo pleitos de negocios. Autor de #LoQueMataNoEsLaBala. Dueño del #PrietitoEnElArroz. Lavo y plancho ajeno.

3 comentarios

  1. No solo es la autoridad la que no tienen ni idea de como encontrar a los delincuentes y amarrar a un culpable … el culpable como ya es bien visto siempre será el que menos la tema; y realmente aunque tienen la mínima responsabilidad de los actos ilícitos cometidos, en parte es responsable y mas vulnerable, la pregunta también sería, es vulnerable por ignorante o porque quiere parecer ignorante … o porque realmente o tiene ni idea de lo que sucede y de como solucionarlo, es grave porque muchas personas realmente no se dedican a arrendar inmuebles y están mal informadas de todos estos aspectos por disque asesores inmobiliarios, se puede dar el caso de que la casa bodega o local lo haya heredado y sea su único patrimonio.

  2. EL RIESGO DE ARRENDAR NO QUEDA ELIMINADO CON LA INVESTIGACION DE LOS INQUILINOS, RESULTA QUE ESTEN LIMPIOS, PERO TIENEN FAMILIARES O AMISTADES QUE TAL VEZ SI SE DEDICAN A ALGO ILICITO, Y PARA EL COLMO HAY INQUILINOS QUE SON ABUSIVOS Y TIENEN A SUS FAMILIARES O AMISTADES EN LA CASA TODO EL DIA COMO SI TAMBIEN VIVIERAN AHI. EN ALGUNOS LUGARES HE VISTO QUE SE TIENEN PROHIBIDO VISITAS COMO FAMILIARES O AMIGOS POR ESA CAUSA.

    EN EL CASO DE COMPRAR UN AMPARO DE QUE SIRVE, SI EL GOBIERNO EJECUTARIA DE TODOS MODOS, ESTA LA LEY MUY CLARA, COMO EN LA REVOLUCION MEXICANA, MATENLO Y DESPUES INVESTIGUEN, ES DECIR VAN A VENDER TU CASA Y SI RESULTA QUE ERES INOCENTE TE DARAN ALGO DE DINERO. Y MIENTRAS LOS GASTOS DEL JUICIO QUIEN LOS PAGA, EN LA LEY DE EXTINCION DE DOMINIO, DICE QUE CADA QUIEN ESTA OBLIGADO A PAGAR ESOS GASTOS. CUALQUIER JUICIO ES MUY CARO Y MANTENERLO ES DIFICIL, O SEA QUE POR TODOS LADOS EL ARRENDADOR VA A PERDER.

    SI NO AVISA PORQUE SE DA CUENTA QUE SON DELINCUENTES PELIGROSOS, Y LE DA MIEDO PERDER SU VIDA , EL DILEMA ES QUE ES PEOR PERDER LA VIDA O PERDER LA CASA. Y MUCHOS ARRENDADORES ES SU UNICO SOSTEN, PUES SON PERSONAS DE LA TERCERA EDAD Y DE ESO VIVEN.

    TENGO PREGUNTAS ¿ QUE PASA CON LOS DEMAS ARRENDATARIOS QUE VIVAN ES ESA CASA Y QUE TENGAN LA MALA SUERTE DE COMPARTIR UNA CASA CON UN DELINCUENTE QUE ESTA EN INVESTIGACION Y LE CAEN EN DONDE ESTA ARRENDADO, A LOS OTROS INQUILINOS QUE LES PASA Y AL ARRENDADOR TODOS SON CONTADOS COMO COMPLICES Y LLEVADOS AL RECLUSORIO O QUE LES SUCEDE?, CLARO AL ARRENDADOR SE LE QUITA LA CASA.¿ CUANTO TIEMPO DURA UN JUICIO DE ESTE TIPO PARA QUE EL ARRENDADOR COMPRUEBE SU INOCENCIA? ¿CUANTO ES EL COSTO DE UN JUICIO DE ESTE TIPO?

    PIENSO QUE MUCHA GENTE QUE ESTE ENTERADA DE ESTA LEY, O VA DEJAR DE RENTAR Y A DEDICARSE A OTRA COSA, O SE ARRIESGA PORQUE NO TIENE DE OTRA.

    GRACIAS POR LAS RESPUESTAS

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